之所以房贷每个月的本金越来越多,多半是因为客户选择了等额本息还款方式。
详细解释如下:
等额本息还款方式在整个还贷期限内,月还款额都保持一致,不过利息和本金在月还款额中的占比会不断变化。
在还款前期利息占比更大,随着不断还款,利息占比逐月递减,本金占比自然也就逐月递增了。
换句话来说,等额本息还款方式就是借款人每月按照相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按照月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
因为采用的是复合利率计算,所以在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金一起被计息,也就是说未付的利息也要计息。
计算公式是:
月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
注意:
正是因为等额本息还款方式在每月的还款额都相同,因此方便安排收支,适合经济收入处于较稳定状态的借款人。但缺点是需要付出更多的利息,而且因为前期所还的金额大部分为利息,还款年限过半后本金的比例才增加,可能不太适合提前还款。
提醒:
房贷除了有等额本息还款方式以外,还有等额本金还款方式,就是先将贷款总额等分,然后每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。
在还款前期月还款额较大,随着不断还款,剩余未还本金越来越少,产生的利息也会越来越少,月还款额自然也就会逐月下降。
计算公式是:
月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。
等额本金还款方式相较于等额本息还款方式而言,总利息更少,而且因为月还款额每月递减,后期越还越轻松。
还有,由于前期偿还的本金比例较大,利息比例较少,很适合提前还款。缺点是前期的还款负担较重,需要有一定经济基础,能承担前期较大还款压力。
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