提前还房贷划算吗？不同的人应该根据实际情况决定

　　不同的人应该根据实际情况决定

　　如今，手头缺钱的人正利用各种方式“找钱”，而手头有资金的人则考虑着提前归还银行贷款。然而，大多数银行并不欢迎借款人提前还款，各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，那么，市民究竟是否应当提前还贷，还是把资金用做理财产品、信托等其他投资渠道呢？

　　对于提前还贷这件事，银行与客户之间的想法大相径庭。在银根紧缩的环境下，提前还款会打乱银行原有的贷款配比和放贷计划。因此各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，对不满一年且提前还贷的借款人还会收取一定数额的违约金。例如，工行规定，贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的5%作为违约金。中行规定，贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息作为违约金（按照提前还款日的贷款预期年化利率计算）。广发银行要求，贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。光大银行贷款不满一年提前还款，收取3%-6%的利息作为违约金。

　　与银行相比态度不同的是，提前还贷在借款人当中却是十分受欢迎的。对于借款人来说，提前还贷的目的在于减少贷款利息的支出，不少手中握有流动现金的人都打算提前归还银行贷款。

　　对此，表示，两类客户可以考虑提前还贷。首先是还处于还款初期的客户，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。其次是执行上浮预期年化利率的贷款人，由于执行上浮预期年化利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。

　　值得注意的是，如果用户正享受着公积金贷款或7折预期年化利率，那么不必急于还款。因为7折的五年期贷款预期年化利率低于五年期存款预期年化利率，即使是把这些钱存入银行，预期年化预期收益也要比提前还贷合适，如果提前还贷后再贷款购房，绝对不可能借到这么便宜的钱了。做买卖的生意人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款预期年化利率，则没有必要选择提前还贷。如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款预期年化利率比商贷低不少。

　　示例分析1

　　客户王先生借款100万元、分15年还、执行6.55%的基准预期年化利率，从2014年1月开始还款，6月选择还款20万元，如果选择还款期限不变，可以节省利息115857.58元，提前还款后，月供从原本的8738.58元降低至6883.75；如果选择月供不变，减少贷款期限，还款年限则由2028年12月缩短至2024年6月，利息总额减少260016.8元。不过，由于贷款期限不满一年，王先生可能会被收取一定的违约金。

　　示例分析2

　　为了方便计算，我们还是以贷款100万元、15年还、年预期年化利率6.55%计算，只不过还款日期从2004年1月开始，王先生在今年6月提前还款20万元，在还款期不变的情况下，节省利息支出仅为33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不变，缩短还款年限，可节省利息51505.38元，最后还款期则由2018年12月变为2016年6月。

　　五类人群不适宜提前还贷

　　还有一个比较极端的示例，几年前贷款买房的李先生告诉，近日自己前往银行咨询提前还贷事宜时，客户经理帮他算了一笔帐，因为他当时是按照贷款基准预期年化利率的8折计算，而且只贷款了50万元，所以如果他现在提前还贷的话，需要交纳的违约金要比涨预期年化利率多出来的预期年化利率还要贵，听到这个结果，李先生立刻放弃了提前还贷的想法。

　　业内人士表示，有五类人群和李先生一样不适合提前还贷。首先是享受7折与8.5折之间的购房者，由于已经享受优惠，甚至房贷预期年化利率与存款预期年化利率仍存在“倒挂”现象，因此不需要提前还贷。另外，等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。同时，等额本金还款期以超过三分之一的购房者以及投资预期年化预期收益高于贷款预期年化利率的投资者都不适合提前还贷，否则预期年化预期收益会受到损失，白白失去赚钱的机会。

　　需要特别提醒的是，如果短时间内还会需要向银行贷款的市民也不宜提前还贷，如果现在把钱一下子还给银行，之后再申请贷款时，预期年化利率可能会上浮得更高。