住房贷款利率一般由lpr加基点构成,其中lpr每月20日左右由中国人民银行公布;基点可正可负,且1个基点=0.01%,具体的基点数可以在相关规定的基础上,由借贷双方协商确定,但一经确定,在整个还款期内不得改动。
以最新的lpr为例,1年期lpr为3.45%,5年期以上lpr为4.2%,假设借贷双方协商的基点为上浮20个基点,贷款总额为60万元,期限30年,等额本金还款,则房贷相关计算如下:
(1)利率上浮20个基点即利率增加0.2%;
(2)期限30年即还款期数为30×12=360期;
(3)房贷利率=lpr+基点=4.2%+0.2%=4.4%;
(4)首月月供=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率=(600000÷360)+(600000-0)×(4.4%÷12)=3866.67元(每月递减6.11元);
(5)利息总额=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2=(360+1)×600000×(4.4%÷12)÷2=397100元;
(6)还款总额=贷款本金+利息总额=600000+397100=997100元。
温馨提示:
lpr虽然会每月更新,对于签订固定利率的借款人来说,在整个还款期内都将按合同规定的利率计息,利率变动对其没有影响;但对于签订浮动利率的借款人而言,计息利率虽然会跟随变化,但也要等到每年的1月1日才会按新的利率进行计息,不会因为lpr变化而立刻更新计息利率。
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