为享受首套房基准利率 提前还款划算么？

　　只要第一套房贷款还清，再买第二套房子，不仅可以首付3成，还能享受基准预期年化利率。随着多家商业银行开始执行央行的房贷部分有改善需求的市民将提前还款提上了日程。不过，为了享受首套房的基准预期年化利率而提前还款，尤其是将原本享受了7折优惠的贷款提前还掉，可能并不划算。有银行人士建议，购房人在提前还款前，最好综合考虑自己的资金情况、贷款余额、贷款预期年化利率、投资能力等，找出最佳资金组合方案。

　　2009年，张女士买了首套房，当年贷款70万，预期年化利率打7折，贷款期限30年，总共要还122.6万元，本息合计已还了22万多，剩下100万中有40万的利息60万的本金。“看上了一套200万的房子，手上现在有140万的现金，是作为第二套再贷60万元？还是把第一套房的60万本金提前还掉，再买当作首套房？”张女士很纠结，一方面第一套的7折预期年化利率实在难得，但是如果第一套房贷款不结清，再买就算二套房，贷款预期年化利率要上浮10%，到底要不要提前还？

　　上述两种情况哪种更划算，关键要看哪一种所还的利息更少。

　　第一种方案，将第一套的60万本金提前还掉，张女士手中还剩下80万的现金，200万的房子还要贷款120万元，按照首套房6.55%的基准预期年化利率等额本息还30年算，利息总共154.5万元。

　　第二种方案就是不提前还款，140万元作为张女士第二套房的首付，剩下的60万贷款预期年化利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息86.7万元，加上第一套还剩下的40万利息，两套房子总共还利息126.7万元，比第一种方案的利息少将近30万。

　　由上面两种方案计算对比可以看出，虽然张女士提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以她提前还款并不划算。

　　那么，哪一类人提前还贷划算呢？答案是：贷款余额不多的家庭，提前还款相对划算。因为虽然7折的预期年化利率优惠很诱人，但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的贷款金额比较大，所以提前还款划算。

　　此外，对于不急于再买房而手头有余钱的客户，提前还款是否划算，关键要看拿余钱产生的投资预期年化预期收益和房贷成本比较。

　　比如，享受了7折预期年化利率优惠的客户，提前还款就不划算了。因为5年期以上基准贷款预期年化利率为6.55%，享受7折优惠的客户真正贷款预期年化利率也仅为6.55%×0.7即4.585%。即便不会其他投资，拿着手头的余钱买银行理财产品，5%的历史预期年化预期收益率也比房贷利息高，所以将7折优惠的贷款提前还掉并不是一项好的选择。