银行抵押贷款的利率

银行抵押贷款如今已经变成老百姓获取流动资金的主要手段。抵押贷款通常是贷款者以自己的财产作为抵押物，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。此项贷款须付利息，抵押人按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品。抵押贷款预期年化利率通常是固定可调预期年化利率，也就是说贷款的起始预期年化利率是固定的，这个期限可能是3年、5年或者7年，此后的预期年化利率则根据市场水平定期进行调整。

固定可调预期年化利率贷款(fixed-adjustable)

Countrywide Home Loans的第一副总裁佩瑞(Doug Perry)说，“抵押再融资中最普遍的形式之一是固定可调预期年化利率抵押。”这种贷款的起始预期年化利率是固定的--这个期限可能是3年、5年或7年，此后的预期年化利率则根据市场水平定期进行调整。

At Countrywide, the "3-1" fixed-adjustable features interest rates in the "low fives," he said.

全国“3-1”固定可调预期年化利率贷款的预期年化利率在5%至5.5%之间。

金融出版商HSH Associates的副总裁冈宾格(Keith Gumbinger)说，这种抵押贷款的风险是，在固定预期年化利率期限结束之后，预期年化利率水平可能显著上升。“你在前5年中省下来的钱可能在1年之内化为乌有。”

然而，固定可调预期年化利率抵押贷款很合适那些还贷时间表为5至7年的家庭。

5/25和7/23这两种抵押贷款前5年或7年的利息是固定的，这个期限结束后对剩馀的贷款一次性按市场利息计算。虽然这种贷款固定预期年化利率与可调预期年化利率之间的差距不大，但对频繁更换工作的人还是很合适的。

15年期固定预期年化利率贷款

15年期固定预期年化利率抵押贷款对希望持有股票、早日还清贷款的人尤其有吸引力。这种抵押贷款在新英格兰和纽约地区格外受欢迎，因为这些地区家庭持有股票的期限通常较长。

只付息贷款(Interest-only loans)

许多人将这种贷款当作再融资计划的一种补充方式。

Priceline Mortgage的总裁马克瑞尼(Patrick McErnerney)说，“这也许是抵押贷款中最有吸引力的产品之一，但似乎并没有引起大众的兴趣。”比如，在Priceline公司贷款20万美元，头5年每月的分期付款为1,083美元，而标准贷款本金加利息每月为1,231美元。

当然，初始预期年化利率期结束后分期付款额可能增加，但有人也许希望短期内手头上较为宽松，而晚些偿还本金。

Wells Fargo Home Mortgage还一种名为“Super Jumbo”的只付息抵押贷款项目。

对贷款额在27万5000美元以上的抵押贷款，固定预期年化利率较基本预期年化利率低1%，最高不超过5.49%，固定预期年化利率期限为10年。

采用这种抵押贷款方式的客户认为一定时期内预期年化利率不会上升。

抵押贷款利息如何计算？

示例：李先生有一套自有的房子，总价约为20万元，他想用这套房子办理抵押贷。贷款14万元，还款年限为10年，李先生问抵押贷款利息是多少，每个月需要还多少钱呢？

首先，银行规定抵押贷款的偿还方式分别为等额本息偿还和等额本金偿还。

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

每月还款额计算公式如下：
［贷款本金×月预期年化利率×（1＋月预期年化利率）＾还款月数］÷［（1＋月预期年化利率）＾还款月数－1］

等额本金是是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本金贷款计算公式如下:
每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 - 已归还本金累计额）×每月预期年化利率。

示例中的李先生房屋抵押贷款的利息按照贷款预期年化利率5年期以上按5.94%计算的话。如果选择等额本息法，则每月支付本息 1550.0721元，累计支付利息46008.65元，累计还款总额 186008.65元。如果选择等额本金法，则每月本金相同140000/120=1166.66元，利息递减，月供也递减。累计支付利息41926.5元。累计还款总额181926.5元。由此可以看出等额本金利息总和相对于等额本息利息有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是退休的人。

根据示例，我们初步了解了抵押贷款利息的计算方法。在实际抵押贷款中，客户可以根据各大银行的相关规定，比较下抵押贷款利息的多少来选择更为合算的抵押贷款。