购房贷款提前还款划算吗

佚名 2014-02-13 13:34:57 网络转载我要入驻

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还购房贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

享受七折或其他优惠预期年化利率的

如果你是第一套房，而且还享受7折预期年化利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准预期年化利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的预期年化利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，预期年化利率为基准预期年化利率的1.1倍，可谓得不偿失。

但是对于二套房贷，预期年化利率按照1.1倍计算，加息后的预期年化利率就达到6.754%左右的年预期年化利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑预期年化利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

等额本息还款年数接近中期的有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

等额本金还款期超过三分之一的第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

手上还有其他理财项目的如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，预期年化收益率高于贷款预期年化利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，内无投资计划，按照加息后的存贷款预期年化利率，五年期的存款年预期年化利率为4.2%，而同期的贷款预期年化利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。

那怎样提前还款划算呢

提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。

部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。大致有三种部分提前还款方式：

第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

三种情况不适合提前还贷

市民是否该提前还贷呢？听听理财经理怎么说。

杜经理说，提前还贷越早，支付给银行的利息越少，如果普通工薪族手里资金没有更好的投资渠道，当然是提前还贷比较合适。但是并非所有的客户都适合提前还贷，有几种情况则不适合提前还贷。

1.受公积金贷款和七折预期年化利率的贷款客户不必急于还款。因为七折的5年期贷款预期年化利率低于5年期存款预期年化利率，客户把这些钱存入银行预期年化收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按的贷款政策执行，基准预期年化利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。

2.额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年预期年化收益率超过银行房贷预期年化利率的渠道。