看好

房地产行业在政策持续支持下，预计2025年将逐步止跌回稳。尽管整体市场仍面临下行压力，但核心城市尤其是大城市的房价表现出更强的韧性，并有望率先实现‘止跌回稳’。随着更多高得房率、高品质产品入市，预计将带来部分需求由二手房市场回流至新房市场。建议关注历史包袱较轻、库存结构优化的优质房企，以及受益于化债和去库存的地方城投类企业。

2024年房地产市场延续筑底调整态势，前三季度市场基本处于低位运行，得益于9月末连续的新政利好，四季度销售有所回升。全年累计TOP100房企实现操盘口径销售金额38719.3亿元，同比降低28.4%，权益口径销售金额为30825.9亿元，同比降低27.4%。中央及地方政府出台多项政策支持盘活存量闲置土地，包括重启土储专项债等措施。

截至2024年12月，全国商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9%，销售额9.68万亿元，同比下降17.1%；房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降23.0%，竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.7%。房地产开发投资额10.03万亿元，同比下降10.6%。房地产开发企业到位资金10.77万亿元，同比下降17.0%。12月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为-0.1%，一线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为0.2%。

典型房企中，央企和地方国企表现较好，如中海地产销售金额同比增长0.3%，保利发展同比下降23.9%；而民企和混合所有制企业则表现较差，如碧桂园销售金额同比下降72.1%，金地集团下降55.4%。总体来看，央企和国企在市场下行期更具韧性。推荐标的分为三类：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

维持行业‘看好’评级。建议投资者节前适度布局，催化剂来自节后销售及政策走向。个股方面，短期资金承压低估值房企或更具弹性，中期将回归房企本身质地，建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展等；2）估值修复房企如金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。