根据央行5月17日发布的正式通知:
“自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。”
也就是说:
(1)下调前:
①首套房:
5年以下(含5年)贷款利率为2.60%;
5年以上贷款利率为3.10%。
②二套房:
5年以下(含5年)贷款利率下限为3.025%;
5年以上贷款利率下限为3.575%。
(2)下调后:
①首套房:
5年以下(含5年)贷款利率为2.35%;
5年以上贷款利率为2.85%。
②二套房:
5年以下(含5年)贷款利率下限为2.775%;
5年以上贷款利率下限为3.325%。
那么,贷70万房贷降息后能省多少,具体计算如下:
1、计息公式
(1)等额本息(月供相同)
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
利息总额=还款月数×月供-贷款本金;
其中:
还款月数=贷款年限×12;
月利率=年利率÷12;
“^”表示乘方运算,即2^3=2×2×2=8;
(2)等额本金(月供逐月递减)
月供=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
利息总额=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2。
其中:
已归还本金累计额=贷款本金÷贷款总月数×已还款月数
2、计算结果
贷款70万元,假设为首套房,期限30年,则有:
(1)等额本息
①利率下调前:
月供=2989.11元;
利息总额=376081.33元;
②利率下调后:
月供=2894.9元;
利息总额=342164.61元。
(2)等额本金
①利率下调前:
月供=3752.78元(每月递减5.02元);
利息总额=326404.17元;
②利率下调后:
月供=3606.94元(每月递减4.62元);
利息总额=300081.25元。
总结:
不同的还款方式,计算的月供和利息总额是有差距的:
(1)选择等额本息还款:房贷利率下调后,月供降低94.21元,利息总额减少了33916.72元。
(2)选择等额本金还款:房贷利率下调后,首月月供降低了145.84元,利息总额减少了26322.92元。
当然,上述的计算结果是以首套房和贷30 年为例的,因素发生变化,最后的结果自然也会不同。
但需要注意的是,在实际选择时,不能只考虑利息的节省程度,还要根据自己的实际状况进行选择,比如说当前的收支情况,以及对未来收支的预测,综合判断评估后,选择合适自己的就好。
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