银行贷款评估价怎么算？

银行贷款评估价一般会采用三种计算方法，具体如下：

1、市场比较法

即评估机构会通过比较类似的物业在市场上的销售价格来确定抵押物的价值，这种方法适用于住宅、商业和土地等类型的物业，评估步骤如下：

（1）确定比较物业

评估机构首先需要确定一组与被评估物业相似的比较物业，比如在地理位置、建筑结构、用途等比较相似。

（2）收集比较物业数据

评估机构会收集比较物业的相关数据，包括销售价格、建筑面积、土地面积、年龄、装修情况等，以便后续比较分析。

（3）进行比较分析

评估机构会对比较物业的数据进行分析，比较它们与被评估物业的相似性和差异性，以确定适当的调整因素。

（4）得出评估价值

最终评估机构会综合比较物业的调整价格和市场趋势等因素，得出被评估物业的市场比较法评估价值。

2、收益法

这种方法是基于资产未来产生的收益来确定其价值，特别适用于商业用途的房地产评估，比如投资性房产、出租房产等。

在使用收益法进行评估时，评估机构通常会考虑以下几个关键因素：

（1）净收入

评估师会分析资产未来的租金收入，扣除相关的运营成本和预期的维护费用，得出净收入。

（2）资本化率

评估机构会根据市场情况、风险水平和资产特征等因素确定适当的资本化率，这是用来将净收入转换为资产价值的关键因素。

（3）增值

评估机构还会考虑资产可能的增值潜力，比如租金上涨、改善项目或市场环境变化等因素，以确定资产的未来价值。

三、成本法

即基于资产的重建或替换成本来确定其价值，通常适用于工业厂房、特殊建筑物或个性化的房产等特殊用途的房地产。

在使用成本法进行评估时，评估机构会考虑以下几个主要因素：

（1）重建成本

评估机构会估算资产重建或替换所需的成本，包括建筑材料、劳动力、设计和管理成本等，这通常涉及对资产进行详细的量化和估算。

（2）折旧

评估机构会考虑资产的折旧情况，包括物理折旧、功能性折旧和经济过去折旧，以确定资产当前的价值。

（3）地块价值

除了建筑成本，评估机构还会考虑土地价值，因为土地通常具有独立的价值，不受建筑物折旧等因素影响。