银行房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种,一般由借款人决定,若没有特别要求的话,银行可能会默认等额本息还款,这主要是因为等额本息能够为银行带来更多的利息收入。具体分析如下:
计算公式:
(1)等额本息(月供相等)
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
利息总额=还款月数×月供-贷款本金;
还款总额=贷款本金+利息总额。
(2)等额本金(月供逐月递减)
月供=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;
利息总额=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2;
还款总额=贷款本金+利息总额。
其中:
还款月数=贷款年限×12;
月利率=年利率÷12;
“^”表示乘方运算,即2^3=2×2×2=8;
已归还本金累计额=贷款本金÷贷款总月数×已还款月数。
以“贷款70万元,利率4.9%,贷款期限为30年”为例,代入上述公式,得到:
(1)等额本息:
月供=3715.09元;
利息总额=63.74万元;
还款总额=133.74万元。
(2)等额本金:
首月还款额=4802.78元(每月递减7.94元);
利息总额=51.59万元;
还款总额=121.59万元。
月供在第十二年第5个月之前,等额本息都比等额本金少,首月少1087.69元。
利息总额上,等额本息比等额本金多12.15万元。
但需要注意的是,虽然等额本金的利息较少,但也不代表等额本金还款优于等额本息,本质上,二者没有优劣之分,只是适用的群体有差异,等额本息适合收入较为稳定或者暂时收入较少,经济压力较大的群体;等额本金适合目前收入较高,但预测未来压力加大,收入会减少的群体。
当然,选择哪种方式,并没有标准答案,还是要回归自身实际,切勿盲目跟风,适合才是最重要的。
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