等额本金法下提前还款,最好提前时间范围在正常还款一年后到还款期限1/3年之间最划算。
具体说明如下:
1、前期偿还本金较多
等额本金法偿还房贷的情况下,与等额本息法偿还房贷最大的不同就是前期每月的月供中偿还本金的比例大于贷款利息,所以提前还款的时间范围最好在正常还款1年后到还款期限1/3年之间,这样就能偿还更多的本金,从而使后期还款的月供、总利息和压力大大减少。
2、提前还款后利息比较
以房贷50万贷款时间15年不变,贷款利率5%举例,在第1年提前还款10万、第5年提前还款10万,第10年提前还款10万后的本金和总利息发生的对应变化如下:
等额本金法计算公式=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率。
根据公司来计算首月月供=500000/15*12+500000*5%*/12=4861.11元,每月递减500000/15*12*5%/12=18.85元,总利息18.85万元。
1)第1年提前还款
第1年偿还本金=500000/15=33333.3元
第1年偿还利息=(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2=13×500000×5%÷12÷2=13541.67元
提前还款10万后本金=500000-33333.3-100000=366666.67元
提前还款后利息=129097.22元
房贷贷款本息总花费=129097.22+13541.67+500000=642638.89元
2)第5年提前还款
第5年偿还本金=500000÷15×5=166666.5元
第5年偿还总利息=61×500000×5%÷12÷2=63541.67元
提前还款后本金=2333333.5元
提前还款后总利息=58819.48元
房贷贷款本息总花费=58819.48+63541.67+500000=622361.47元
3)第10年提前还款
第10年偿还本金=500000÷15×10=333333.33元
第10年偿还利息=121×500000×5%÷12÷2=126014.67元
提前还款后本金=66666.67元
提前还款后利息=8472.22元
房贷贷款本息总花费=126014.67+8472.2+5000000=634513.87元
综上所述,因为等额本金前期可以偿还较多的本金,在正常还款1年后到还款期限1/3年之间提前还款也是直接偿还本金,所以贷款剩余本金会大幅减少,重新计算月供后的总利息变少,最划算。
风险提示:希财网作为财金知识服务平台进行信息发布,不对任何投资人及/或任何交易提供任何担保,无论是明示、默示或法定的。希财网提供的各种信息及资料(包括但不限于文字、数据、图表及超链接)仅供参考(如:历史或预期收益不代表实际收益),不作为任何法律文件,亦不构成任何邀约、投资建议或承诺,投资人应依其独立判断做出决策。投资人据此进行投资交易而产生的风险等后果请自行承担,希财网不承担任何责任。
信息来源:本文中引用的各种信息及资料(包括但不限于文字、数据、图表及超链接等)均来源于该信息及资料的相关主体(包括但不限于公司、媒体、协会等机构)的官方网站或公开发表的信息。
希财网客服热线:0731-85127885
湘ICP备10026015号 湘公网安备43019002000662号
增值电信业务经营许可证湘B2-20070093 工商营业执照信息
广播电视节目制作经营许可证(湘)字第00319号
违法和不良信息举报
举报电话:0731-85127885 举报邮箱:tousu@csai.cn
希财网 版权所有 © 2014-2024