房贷等额本息和等额本金哪个划算,需要进行综合分析:
一、等额本息
在整个还款期限内,月还款额都保持一致不变。不过利息和本金占比会不断变化,在还款前期利息占比更大,随着不断还款,利息占比逐月递减,本金占比则逐月递增。
计算公式是:
月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
总利息=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]×还款月数-贷款本金。
好处:
由于每月还款额相同,因此比较方便安排收支。
缺点:
需要付出更多的利息,并且由于前期所还的金额大部分为利息,还款年限过半后本金的比例才增加,可能不太适合提前还款。
二、等额本金
等分贷款总额,然后每月偿还相同数额的分摊本金和剩余贷款在该月产生的利息。在还款前期月还款额较大,随着不断还款,剩余未还本金越来越少,产生的利息也就越来越少,月还款额自然也就逐月下降。
计算公式是:
月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。
月利息=(贷款本金-累计已还本金)×月利率。
好处:
总利息较少,并且还款金额每月递减,后期越还越轻松。还有,由于前期偿还的本金比例较大,利息比例较少,所以很适合提前还款。
缺点:
前期的还款压力会比较大。
结论:
房贷等额本息和等额本金两种还款方式各有各的好处和缺点,等额本息更适合经济收入处于较稳定状态的借款人,等额本金则更适合有一定经济基础,能承担前期较大还款压力的借款人。
在贷款期限、金额和利率均相同的情况下,按照整个还款期计算,等额本金产生的利息要比等额本息少一些。因此从节省利息支出的角度出发,房贷选择等额本金还款方式会更加划算一些。
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