房贷利率选固定后是否还能调整,要根据房屋套数分情况讨论:
一、首套房
借款人未结清的房贷,按当地现行政策认定为首套房,则选固定后还能调整。
从2023年9月25日起,各大银行正式启动存量房贷利率调整服务,按固定利率或者原央行基准利率定价的首套存量房贷,可以把定价基准转为LPR后,再由银行调整利率。
具体分为两个步骤实现:
1、申请定价基准转换
一般是在手机银行APP或者微信小程序上申请,以建行为例可以登录手机银行APP,找到存量房贷利率调整服务并点击,再签署《利率条款变更确认书》,再进行确认并提交申请。
此外,借款人还可以带上本人有效身份证前往营业网点,线下办理存量房利率调整业务。
2、银行审核并调整利率
银行会根据借款人申请时间批量进行审核,并参考放款日当前LPR利率调整房贷利率。申请时间不同,利率调整时间有区别:
(1)在10月22日之前申请的,银行会在10月25日完成审核,并适时调整利率。
(2)在10月22日之后申请的,银行一般会在10个工作日内完成认定,并实时调整利率。
二、二套房
借款人未结清的房贷,按当地现行政策认定为二套房,则选固定后不能调整。但可以通过两种方法,减少贷款利息支出。
1、商转公
借款人在还贷满1年,且连续缴纳1年以上住房公积金,之前从没办过住房公积金贷款或者是只办过1次公积金贷款但已还清,则可以将商业贷款转为公积金贷款。
需要先获得原商贷银行出具的商转公同意书,再向住房公积金中心提出申请。注意商转公最高额度不能超过原商贷剩余本金金额,对不足部分的额度需要借款人自筹资金还清。
2、提前还贷
提前还贷还的是本金,本金减少了利息肯定也会少。有全部提前结清、部分提前还款两种选择,适合不同资质的借款人。
(1)全部提前结清
剩余的利息不用再支付,建议在最佳时间段办理,等额本金在还款周期前1/3结清,等额本息在还款周期前1/2结清。
(2)部分提前还款
需要还贷满1年,之后每年都能申请一次,最低还款金额不能少于1000元,以及从“缩短期限,月供不变”、“期限不变,月供减少”任选一种作为后续还款方式。
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