存量首套住房贷款利率降低怎么算？

要计算存量首套住房贷款利率降低后的剩余利息和月供，需要清楚剩余房贷本金、剩余房贷期限、当前房贷利率，再套用房贷还款方式(等额本金、等额本息)对应的计算公式进行计算，具体如下：

一、等额本金

即每月还款本金相同，每月利息根据上期剩余贷款本金进行计算，涉及的利息、月供计算公式如下：

每月还款本金=剩余贷款本金÷剩余还款月数

每月月供=(剩余贷款本金÷还款月数)+(剩余贷款本金-累计已还本金)×当前月利率

每月还款利息=(剩余贷款本金-累计已还本金)×当前月利率

剩余总利息=(剩余还款月数+1)×贷款额×当前月利率÷2

【举例计算】

假设存量房贷贷款金额100万，期限20年，之前利率是5.39%，还款方式为等额本金，2022年12月20日开始还款，2023年9月25日起利率下调到4.2%，则：

1、已还贷期数为10期，剩余还款月数为230个月。

2、剩余贷款本金为976272.07元，结果用贷款计算器算出。

3、当前利率为4.2%

分别将对应的数值代入公式，算出：

1、每月还款本金=4244.66元

2、每月月供，第11期开始为7661.61元，第12期为7646.76元，第13期为7631.90元，第14期为7617.04元......每期递减14.86元。

3、每月还款利息，第11期开始为3416.95 元，第12期为3402.10元，第13期为3387.24元，第14期为3372.38元......每期递减14.86元。

4、剩余总利息为394657.98元，结果用贷款计算器算出。

二、等额本息

即每月按相等的金额偿还贷款本息，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，涉及的利息、月供计算公式如下：

总利息=剩余还款月数×每月还款额-剩余贷款本金

每月月供=[剩余贷款本金×当前月利率×(1+当前月利率)^剩余还款月数]÷[(1+当前月利率)^剩余还款月数－1]，其中“^”为乘方。

【举例计算】

假设存量房贷贷款金额100万，期限20年，之前利率是5.39%，还款方式为等额本息，2022年12月20日开始还款，2023年9月25日起利率下调到4.2%，则：

1、已还贷期数为10期，剩余还款月数为230个月。

2、剩余贷款本金为976272.07元，结果用贷款计算器算出。

3、当前利率为4.2%

分别将对应的数值代入公式，算出：

1、每月月供为6186.96元，结果用贷款计算器算出。

2、剩余总利息为446727.81元。