房贷等额本息提前还款怎么操作划算？

提前还款有缩短年限法和减少月供法两种方式，以贷款总额41万元，贷款期限30年，贷款利率4.9%，提前还款金额10万元，已经还款5年为例，相关计算如下：

计算公式：

月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]；

利息总额=还款月数×每月还款额-贷款本金；

其中：

月利率=年利率/12；

“^”代表次方运算，即2^3=2×2×2=8。

将贷款总额41万元，贷款期限30年，贷款利率4.9%，已还款5年，提前还款金额10万元，代入上述计算公式，结果如下：

1、缩短年限法（即月供不变）

①提前还款前：月供2175.98元，已还本金34680.2元，已还利息98054.55元，利息总额373352.64元；

②提前还款后：月供2174.33元，剩余期数98个月，利息总额37764.87元；

③节省利息=373352.64-37764.87-98054.55=237533.22元。

2、减少月供法（即总贷款年限不变）

①提前还款前：月供2175.98元，已还本金34680.2元，已还利息98054.55元，利息总额373352.64元；

②提前还款后：月供1016.45元，剩余期数299个月，利息总额128597.55元；

③节省利息=373352.64-128597.55-98054.55=146700.54元。

即若是选择第六年提前还款，在等额本息还款法下，无论是选择缩短年限还是减少月供，都会使得贷款利息减少，其中，缩短年限法会节省 237533.22元，减少月供发生会节省146700.54元。两者相比，缩短年限法节省的利息更多。

提示：

一般来说，等额本息的最佳提前还款时间为：贷款20年第6年之前还，贷款30年第8年之前还最划算。