提前还贷还的是本金。利息都是根据本金计算的,不存在提前还利息的情况,只是说利息都是首月最多、逐月递减,因此同样的时间段,前几个月偿还的利息相对较多。
具体说明如下:
1、提前还清贷款时
需要偿还的仅是剩余未还的房贷本金,至于后期未还的利息,由于本金已经还清了,因此利息也不再计收,借款人也无需偿还。
2、提前部分还款时
实际偿还的也是房贷本金,使房贷本金有部分减少,而利息是根据剩余本金产生的,因此利息也会有所减少,后续还款计划需要重新调整。
3、等额本息还款方式下
由于首月应还利息最多、应还本金最少,然后利息逐月递减、本金逐月递增,因此提前还贷的时间越早,剩余未还且需要偿还的本金就越多,而在过往已经支付的月供中,还的主要是利息。
4、等额本金还款方式下
同样是首月应还利息最多,但每月应还本金是相等的,随着剩余本金的等额减少,利息也会等额减少,因此在等额本金方式下,不管是过往已经偿还的还是剩余未还的,主要都是还本金。
提前还贷小技巧:
1、如果申请房贷时就计划以后会提前还贷,那么选择等额本金还款方式要比等额本息还款方式更加划算。
因为等额本息前期主要还利息,剩下未还的都是本金,而提前还贷还的就是本金,至于利息已经提前还完了,因此等额本息方式下提前还贷是不划算的。
2、如果是提前部分还款,那么选择“缩短贷款期限、保持月供基本不变”比“减少月供、保持贷款期限不变”更划算。
因为本金越少、期限越短,产生的利息就越少,因此提前部分还款,在减少本金的同时又选择缩短期限,就能使利息得到双倍减少,更划算。
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