提前还房贷怎么还划算,需要分情况讨论:
1、提前结清
1)等额本息还款法
等额本息是指,每月归还固定的金额(包含贷款本息),计算公式为:每月月供额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}。采用此时方式还款,当还贷时间已经到了中期,此时已经还了大部分利息,之后还的大部分都是本金,此时提前还贷意义大。
2)等额本金还款法
等额本金还款法是指,将贷款总额按照贷款月数均分,每月还款额中本金部分不变,利息逐月递减,每月还款额也随之递减,计算公式:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率。采用此种方式还款,若还贷期超过1/3,此时利息已经还了一半,此时提前还款不划算。
因此,提前结清房贷时,若采用等额本息还款法,当还款时间<贷款期限的1/2时,此时还款划算。若采用的是等额本金还款法,当还款时间<贷款期限的1/3时,此时还贷划算。
2、提前还部分
房贷提前还部分后,用户通常有两种还款方案选择:缩短年限和减少月供,所选方式不同,利息的支出也会有所差异。假设用户贷款50万,期限为20年,贷款利率为5.3%,目前已还5年,用户准备提前还贷资金为20万,按照还款方式不同,具体如下:
1)等额本息
提前还贷前,每月月供额为3383.2元,剩余本金还有419487.16,提前部分还贷后:
缩短年限:每月月供额为3,368.83元,总共节省的利息为149576.22元,剩余贷款期限还有77个月,相比原还款计划少了103个月。
减少月供:每月月供额为1,770.18元,利息总共节省90343.30元。
2)等额本金
提前还贷前,首月还款额为4291.67元,每月还款额以9.2元左右的金额递减,剩余本金还有37.5万,提前还贷后:
缩短年限:首月还款额为4577.26元,月还款额按16.8元左右的金额逐月递减,总共节省的利息为131727.08元,剩余贷款期限还有46个月,相比原还款计划少了134个月。
减少月供:首月还款额为1,745.14元,月还款额按4.29元左右的金额逐月递减,共节省的利息为79941.67元。
通过上述数据可以看出,无论采用何种还款方式,缩短年限相比于减少月供方式,所付出的利息成本更低,但是相对来说还款压力也会比较大。
温馨提醒:提前还贷时,除了需要考虑利息支出成本外,还需要根据实际情况出发,要量力而行。此外,对于利率比较低的公积金贷款,也不建议办理提前还贷。
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