去银行办理购房贷款需要注意什么？

去银行办理购房贷款需要注意以下事项：

一、房贷申请条件必须符合

1、申请者年满十八周岁

不具备完全民事行为的未成年人禁止办理贷款。就是父母为子女购房，若子女是未成年人，也无法贷款购买，只能全款购买。

2、有当地有效居留身份

可以提供当地常住户口本或者暂住证来证明身份。

3、个人信用保持良好

个人征信报告里没有不良记录或者严重负面信息。如果不是个人贷款，而是与配偶、父母共同申请，那共同借款人的征信也务必要保持良好才行。

4、具备按时还款能力

借款人需要有稳定、合法的经济收入来源，银行一般会要求借款人提供的流水不能低于房贷月供的两倍。举个例子，若申请的房贷金额为六十万，期限为二十年，那分摊到每月的应还本金是两千五，提供的流水月进账就不能低于五千。

注意如果房贷类型为公积金贷款，还有以下几点要求需要满足：

1、公积金是在当地交的

一般只有在当地缴存了住房公积金，才有资格在当地申请公积金贷款买房。除非所在城市有开通异地公积金贷款业务，那只要两地的住房公积金互通，也可以用异地缴存的住房公积金在本地买房。

2、公积金缴满规定时间

一般要求住房公积金需连续按时足额缴存达六个月及以上方可贷款，也有部分城市需要连续缴存达一年以上。

3、公积金账户状态正常

如果住房公积金账户被封存，将暂时无法贷款，此期间只有提取业务不受影响。要想贷款需要等之后启封账户、重新续缴上住房公积金才有资格。

4、名下公积金贷款已还清

如果名下已经申请有公积金贷款，只有先把该笔贷款还清，然后才能去申请新的公积金贷款。

5、公积金贷款次数未超限

公积金贷款一般最多只能办理两次，如果已经申请过两次公积金贷款，在购买第三套住房时就只能够申请商业贷款。

6、所购房产支持公积金贷款

申请公积金贷款买房只能选择购买住宅性质的房子，若土地性质为商服用地的房子，比如单身公寓、LOFT，那就只能办理商业贷款。

二、确保符合当地买房政策

各地的政策规定可能会有所不同，以深圳为例：

1）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需要在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上的个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

2）深户家庭或成年单身人士（含离异）若落户未满3年，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，限购1套商品住房。

3）非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明，可购买商品住房。

三、买房首付要达规定比例

1）若是贷款购买首套住房，首付款最低需要支付房子总价款的三成（各地规定可能不同，具体可以电话咨询当地经办分行）。

2）若是贷款购买二套住房，国务院有明确规定，首付款最低不能低于百分之四十（各地可能会在此基础上进行一定的浮动调整，像有的城市二套房首付就需要五六成，还有的甚至需要七八成才行）。

3）公积金贷款所购房产的建筑面积若不超过九十平方米，首付款最低支付房子总价款的两成即可；若建筑面积超过九十平方米，则首付最低需要支付三成。

四、选好贷款方式

房贷主要有商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种类型：

1、若本身没有缴存住房公积金，那只能选择办理商业贷款。

2、若有缴存住房公积金，尽量选择办理公积金贷款，毕竟利率会更优惠。

3、若申请公积金贷款额度不足，那贷款额度与房子总价款的差额部分可以申请商业贷款补充，即办理组合贷款。

五、所购房产需符合自身定位

如果本身资信一般，不要盲目追求高价位、中心地段、大面积的房子，以免申请不到足够的贷款额度或是超出自身还款能力范围。

六、所购房产房龄不能超限

如果贷款买的房子房龄太老了，势必会影响房贷审批。而银行一般要求房子的房龄不能超过二十至二十五年，还有，房龄加上贷款年限一般不能超过六十五年（部分银行会放宽至七十年）。

七、尽量不要动用公积金

办理公积金贷款前若动用了住房公积金，导致账户里余额过少、甚至为零的话，难免会影响贷款审批，况且贷款额度也与账户余额相关联。

八、选好贷款银行

1、商业贷款买房在选择经办银行时，房地产开发商一般会提供其合作银行供客户选择。客户最好从中选择业务往来多的银行，尤其是存储资产多的银行，如此贷款会更好批一些。

2、与城市银行相比，选择大型商业银行服务会更好，毕竟营业网点更多，额度一般也充足。

九、计算可贷额度

房贷额度一般与房屋价值、借款人的资信水平和还贷能力等因素相关。若是公积金贷款，会与账户余额呈一定倍数关系，各地还会设置最高额度上限：

1、倍数关系

各地设定的倍数关系可能不一样，以长沙、深圳两地为例：

1）长沙

长沙市缴存职工(含省直分中心)可贷额度按借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的15倍计算。

2）深圳

公积金贷款额度为申请人住房公积金账户余额的14倍/申请人和计算可贷额度的共同申请人住房公积金账户余额之和的14倍。

2、最高额度上限

各地设定的最高额度上限会有所不同，以长沙、深圳两地为例：

1）长沙

长沙市住房公积金最高贷款额度为七十万，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度为八十万。

2）深圳

职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为五十万；申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人参与额度计算的，单套住房的公积金贷款最高额度为九十万。

十、选择合适的还款方式

主要有等额本息和等额本金两种还款方式：

1、等额本息

整个还贷期间月还款额都保持一致（还款前期利息在月还款额中的占比更大，随着客户逐渐还款，利息占比会逐月递减，本金占比则逐月递增），适合收入处于较稳定状态的客户。

2、等额本金

贷款总额会进行等分，每月需偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息，月还款额会逐月减小，适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力的客户。

十一、弄清提前还贷规定

不少银行对房贷提前还款时间有规定，需要客户按合同约定的还款计划按时逐期偿还一定期数后方能提前还款，不然将支付一定违约金（大多数规定的时间为一年，也有的规定头三年提前还款均需支付违约金；违约金收取标准一般是2%至5%，也有的会多收几个月利息充当违约金）。

十二、办理公积金对冲还贷业务

若有缴存住房公积金，且账户余额充足，那可以在申请房贷的同时申请公积金对冲还贷。注意：

1、公积金对冲还贷主要有月冲和年冲两种方式：

1）月冲

每月提取当月月还款额对应的金额以抵偿应还本息

2）年冲

每年一次性提取账户余额冲抵应还本金。

3、公积金对冲还贷申请成功后一般都是从还款次月开始，还款首月往往需要用客户自有资金偿还。