贷款买房流程及注意事项

贷款买房的具体流程如下：

第一步、选房、签协议、付首付

选好房子，同房地产开发商或售房的原房主签订购房协议，然后支付首付款给对方。

第二步、提出申请、提交资料

准备好个人身份证、当地常住户口本或者暂住证、经济收入证明文件（比如银行流水、存单）、购房协议与首付款收据等相关材料前往指定银行营业网点进行申请，从柜台处领取申请表进行填写，填完确认一遍信息无误再连同携带的资料一并交给工作人员。

第三步、审核、评估

银行接受客户的贷款申请后会对资料展开审核，并且查询客户的个人征信报告，同时会安排评估机构评估客户所购房产的具体价值。等审批结果出来后，无论是否通过都会立马发送消息通知客户（若审批通过，将会核定贷款金额）。

第四步、签合同、办抵押

收到银行发送的审批通过的消息通知后及时前往网点签订贷款合同，以及去当地房管部门办理房屋抵押登记手续。

第五步、银行放款

银行会将贷款资金发放至客户名下银行卡当中（正常情况下会在一到两个月内到账），后续系统会将款项划转至房地产开发商或售房的原房主指定收款账户里。

贷款买房的注意事项主要有以下几点：

1、弄清当地买房政策规定

不同城市，买房政策规定可能会有所不同，以长沙为例：

1）在长沙市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭连续缴纳24个月个人所得税或社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

2）市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在长沙市连续缴纳24个月个人所得税/社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

2、确保自己符合房贷要求

申请房贷要满足的基础条件是：

1）申请者年满十八周岁，具备完全民事行为能力；

2）有当地有效居留身份，符合当地买房政策规定；

3）个人信用良好，征信报告里没有不良记录或严重负面信息；

4）拥有稳定、合法的经济收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力。

若办理的房贷类型为公积金贷款，还有以下几点要求需要满足：

1）公积金缴满规定时间

一般需要连续按时足额缴存六个月及以上，且需要是当地缴存的住房公积金才能申请公积金贷款买房。若要用住房公积金在异地贷款买房，需要所在城市开通异地公积金贷款业务，且两地住房公积金互通才行。

2）账户处于正常缴存状态

如果住房公积金账户被封存，暂时办理不了贷款，只有提取业务不受影响，需要等之后账户启封、重新续缴上住房公积金后方才有机会办理贷款。

3）公积金贷款次数未超限

若已经办过一次公积金贷款，需要将该笔贷款还清，然后才能申请新的公积金贷款；如果已经办过两次公积金贷款，无论贷款是否结清，都无法再申请新的公积金贷款。

3、计算房贷的可贷额度

1）商业贷款

可贷额度取决于所购房产价值、个人资信水平和还贷能力等因素。

2）公积金贷款

①可贷额度与住房公积金账户余额有一定倍数关系；

②各地区会规定最高额度上限。

不同地区规定的倍数关系和最高额度上限可能不一样，以长沙、深圳两地为例：

长沙

①长沙市缴存职工(含省直分中心)可贷额度仍按借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的15倍计算。

②长沙市住房公积金最高贷款额度为七十万，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度为八十万。

深圳

①公积金贷款额度为申请人住房公积金账户余额的14倍，或者申请人和计算可贷额度的共同申请人住房公积金账户余额之和的14倍。

②个人申请贷款，额度最高不超过五十万；共同申请人共同参与额度计算，贷款额度最高不超过九十万。

4、买房要考虑经济实力

1）经济收入一般的客户不建议选择高价位、大面积的平层、别墅等等。

2）办贷时提供给银行的流水月进账不能低于房贷月供的两倍。

5、善用住房公积金

公积金贷款与商业贷款相比会更优惠：

1）利率更低

①公积金贷款

执行央行贷款基准利率，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。5年（含）以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年（含）以下和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

②商业贷款

利率以相应期限的LPR为定价基准加点形成，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（LPR加60个基点）。

2）首付更少

①公积金贷款

建筑面积不超过九十平方米。首付最低只需要支付房屋总价款的20%；建筑面积超过九十平方米。首付最低需要支付房屋总价款的30%。

②商业贷款

首套房首付最低一般需要支付房屋总价款的三成左右（具体以当地经办分行规定为准）；关于二套房首付比例规定，国务院明确规定最低不低于房屋总价款的40%。

6、要选择好贷款银行

1）房地产开发商一般会要求客户去其合作银行申请房贷。

2）客户最好去自己业务往来多的银行申请房贷。

3）大型商业银行比城市银行服务更好。

7、选定合适的还款方式

房贷的还款方式主要有两种：等额本息和等额本金

1）等额本息

在整个还贷期间月还款额都保持一致（利息和本金占比会不断变化，还款前期利息占比大，随着客户逐渐还款，利息占比逐月递减，本金占比逐月递增），适合收入处于较稳定状态的客户。

2）等额本金

会先将贷款总额等分，然后每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息，因此月还款额会越还越少，适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力的客户。