等额本息

等额本息房贷计算公式

作为贷款人，每月还相同数额的本金和利息，还贷稳定。适合收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大的人群。

计算公式：每月还款额=【月利率×(1+月利率)还款月数】÷【(1+月利率)还款月数-1】×贷款本金

每月利息 = 剩余本金×贷款月利率

还款总利息=贷款额×贷款月数×月利率×(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数-1】-贷款额

还款总额=还款月数×贷款额×月利率×(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数- 1】

公积金等额本息还房贷

举例：张小姐购买了一套商品房，面积为120平，她用公积金向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为3.25%，月利率为2.71‰，下面我们用等额本息来计算张小姐用公积金还房贷最终需要多少钱。

每月还款金额=【600000*2.71‰*(1+2.71‰)240】/【(1+2.71‰)*240-1】=3403.17

还款总利息=600000×240×2.71‰×(1+2.71‰)240/【(1+2.71‰)240-1】-600000=216762

还款总额=240×600000×2.71‰×(1+2.71‰)240/【(1+2.71‰)240- 1】=816762

商业贷款等额本息还房贷

举例：张小姐购买了一套商品房，面积为120平，她向银行商业贷款60万，还款期限为20年，年利率为4.9%，月利率为4.08‰，下面我们用等额本息来计算张小姐用商业贷款还房贷最终需要多少钱。

每月还款额=【4.08‰×(1+4.08‰)240】÷【(1+4.08‰)240-1】×600000=3927

还款总利息=600000×240×4.08‰×(1+4.08‰)240/【(1+4.08‰)240-1】-600000=342399

还款总额=还款月数×600000×4.08‰×(1+4.08‰)240/【(1+4.08‰)240- 1】=942399

区别一：每月还款金额不同

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少。

区别二：还款计算公式不同

等额本息还款计算公式

每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

每月利息=剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】

等额本金还款计算公式

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

区别三：最终支付利息不同

等额本息虽然说每月偿还的贷款额相同，还贷相对稳定，但是支付的利息会更多。

等额本金虽然前期还贷压力很大，但因为前期还款中本金占比很重，后期还款压力会逐渐减小，因此能节省更多利息。

区别四：适宜还款人群不同

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

等额本息还款已到中期的购房者不建议提前还款

等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

等额本息提前还款计算公式

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

贷款本金=每月还款额中的本金之和(每月还款额中的本金大家可以在每月还款明细单中查询到)

等额本息提前还款方式

1、一次性提前还清

2、部分提前还清

(1)缩短还款年限，月还款额基本不变

(2)减少月还款额，还款期不变

等额本息不利于提前还款

等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少、利息额度较多，不利于提前还款。如果有提前还贷的打算，收入又比较稳定，还是建议选择等额本金。如果选择等额本息，还款期已经超过二分之一，已经偿还了大部分的利息，就不用选择提前还款了。