提前还款房贷利息怎么算?利息计算详解
提前还款房贷利息计算,需要分情况讨论,具体如下:
1、提前结清
若是提前结清房贷,利息将截止到还清欠款的当日,后续的利息将不再收取。
举例说明:
假设贷款本金50万、贷款利率4.2%、贷款期限20年、等额本息还款,总利息为239884.88元,若提前结清房贷,则:
第3年(已还3年)结清房贷:已还利息59941.04元,剩余利息179943.85就不收了。
第5年结清房贷:已还利息96155.25元,剩余利息143729.63就不收了。
…
第10年结清房贷:已还利息171596.32元,剩余利息68288.56就不收了。
2、提前部分还款
若是提前部分还款,利息计算则与还款方案有关,具体说明如下:
1)缩短期限
提前部分还款后,在保持月供不变的情况,可以缩短还款期限。
举例说明:
假设贷款本金50万、期限20年、利率4%、等额本息还款,若是在第5年(已还5年)提前还贷20万,则:
提前还贷前:剩余利息143729.63元;
提前还贷后:期限由15年缩减为81个月,剩余总利息37273.25元,可节省利息106456.38元。
2)减少月供
若选择期限不变,月供额将会减少。
举例说明:
假设贷款本金50万、期限20年、利率4%、等额本息还款,若是在第5年(已还5年)提前还贷20万,则:
提前还贷前:每月月供3082.85元,剩余利息143729.63元;
提前还贷后:每月月供1659.05元,剩余总利息87,444.89元,可节省利息56284.75元。
由此可见,相同条件下,提前部分还款,缩短年限可以节省更多的利息成本,而减少月供则有利于降低还款压力。
温馨提醒:
房贷的还款方式一般为等额本息和等额本息,还款方式不同,计算利息的公式也不同。具体如下:
1、等额本息
计算公式:
每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
总利息=还款月数*每月还款额-贷款本金。
2、等额本金
计算公式:
每月还款额=贷款本金÷贷款期限+(贷款本金-累计已还本金)×月利率。
总利息= (还款月数+1)×贷款额×月利率÷2。
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