房贷提前还款怎么操作划算?以等额本息为例
房贷利息对于很多人来说都不是一个小数目,因此,在手头宽裕的时候就会有人选择提前还款,以减少利息支出。提前还款有缩短年限法和减少月供法两种方式,那么,房贷提前还款怎么操作划算?下面我们就一起来看看吧。
房贷提前还款怎么操作划算?
举例分析:
贷款总额41万元,贷款期限30年,贷款利率4.9%,采用等额本息还款,提前还款金额10万元,假设已经还款5年。计算如下:
1、相关计算公式:
月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1];
利息总额=还款月数×每月还款额-贷款本金;
其中:
月利率=年利率/12;
“^”代表次方运算,即2^3=2×2×2=8。
2、计算结果:
将贷款总额41万元,贷款期限30年,贷款利率4.9%,已还款5年,提前还款金额10万元,代入上述计算公式,得:
(1)缩短年限法,即月供不变。
①提前还款前:月供2175.98元,已还本金34680.2元,已还利息98054.55元,利息总额373352.64元;
②提前还款后:月供2174.33元,剩余期数98个月,利息总额37764.87元;
③节省利息=373352.64-37764.87-98054.55=237533.22元。
(2)减少月供法,即总贷款年限不变。
①提前还款前:月供2175.98元,已还本金34680.2元,已还利息98054.55元,利息总额373352.64元;
②提前还款后:月供1016.45元,剩余期数299个月,利息总额128597.55元;
③节省利息=373352.64-128597.55-98054.55=146700.54元。
即若是选择第六年提前还款,在等额本息还款法下,无论是选择缩短年限还是减少月供,都会使得贷款利息减少,其中,缩短年限法会节省 237533.22元,减少月供发生会节省146700.54元。两者相比,缩短年限法节省的利息更多。
提示:
等额本息的最佳提前还款时间为:贷款20年第6年之前还,贷款30年第8年之前还最划算。
以上就是关于“房贷提前还款怎么操作划算”的相关内容分享啦。