如若房价不涨 贷款买房划算还是全款买房省钱？
买房几乎是现在绝大多数年轻人都会遇到的一大难题，究竟是全款买房划算还是贷款买房省钱，对于这一问题没有一个最终定论，下面小编要给大家介绍的是在房价不涨的情况下，如何辩证看待贷款和全款买房？
假设房价根本不涨，那么到底是贷款买房划算，还是全款买房划算。我想绝大多数的人，会本能地回答，贷款买房划算。但是，我如果再接着问，贷款买房划算的公式是什么，到底划算多少。估计又有一部分网友郁闷了。
假设1套100万的房子，20年房价不涨，那么是该贷款买房，还是该全款买房呢？这里来给大家算算账。
1.先算名义价格。
假如一套100万的房子，你贷款20年，七成，20年加上首付共用去155万。下面是房贷计算器按出来的结果。
房款总额：100 (万元
还款总额：125.751 (万元
首付款：30.000 (万元
支付利息：55.751 (万元
贷款总额：70.000 (万元
贷款月数：240 (月
月均还款：5239.64 (元
年均还款：62875.68 (元
商业贷款预期年化利率：
同样是按手中有30万现金开始算，全款买房。把每年的年供62875 (元)存下来，。加上你现有30万，那么不贷款，存钱到100万，共需要11年。但要扣除房租，再加上每年存款的利息（聪明点的就去翻“年金”的表，笨点的就拿计算器去按。）。那么计算可得。共需要13年，你就可以全款买下这套100万的房子。
计算结果：在你同样有30万现金的情况下，全款买房需要13年，贷款买房需要20年，全款买房需要100万，贷款买房需要155万。
但是，光计算名义价格是没有意义的。
2. 在8%的实际通胀下贷款买房。
根据实际通货膨胀率，算折现值（不懂的话请去百度“折现率”）。在通货膨胀率8%时，贷款买房划算。
买套100万的房子，首付3成，贷款20年来算，等额本息平均年供=62875元，假设每年货币贬值8%，真实的折现值是多少呢？（按商业贷6.55%计算，因为很多人公积金少。）
P=30万+年供*/(1-8%)+年供*/(1-8%)^2+… +年供
= 30万+年供
=30万 +年供
=30万
=30万+637641元
=93.8万
（已经把数学还给老师的同学，复习下等比数列公式Sn=a1(1-q^n)/(1-q)）
从计算可得。只需要真实CPI高于基准预期年化利率的情况下，贷款买房，从金融的角度来讲，就是完全划算的买卖。因为你相当于用现值93.8万的钱，买了套100万的房子。
延伸阅读：贷款买房和全款买房优缺点大对比
3.实际预期年化利率决定：过去30年，越借钱越有钱。
事实上这个公式也蕴含着过去30年的一个事实。那就是，越借钱的人越有钱，借钱的人事实上是在用金融剥削所有的穷人，因为穷人基本上是不贷款的。
实际预期年化利率=名义预期年化利率—实际
实际预期年化利率=6.55%—10.8%≈
因为实际预期年化利率是负值，就是说，你贷款，按折现值来算的话，你每年事实上是赚了4%。那么即使你投资物的价格没有上涨，从金融的角度来说，你也已经获得了4%的纯利润。如果你有本事从银行贷1个亿出来，一年光从货币贬值上，你就赚了400万。
正是因为这个事实，下面的故事广为流传。
一个中国老太太攒了一辈子的钱，在临死的前一天终于攒够钱买了一栋房子，没来得及住住漂亮的新房子就死了。
而一个美国老太太在年轻的时候贷款买了一栋房子，住了进去，每天工作还贷。直到临死的前一天她终于还清了所有的贷款。
但大家要看清楚。这个故事只有在实际预期年化利率为负数时，才是有效的。如果实际预期年化利率为正数。那这个故事就变成忽悠傻逼接盘的了。
延伸阅读：全款买房注意事项
4.结论，在房价不上涨的城市，全款买房。
上面的公式全部算完了之后，我的结论是：在房价不上涨的城市，千万不要贷款买房，一定要全款买房。国家的CPI虽然很不靠谱，但是，可以看出一种趋势，五年来，中国的CPI从8的高点，已经下降了到了峰值的40%左右，下降到3左右，维持了两年。而且基本上维持这个趋势。
而如果加上房价对CPI的修正，修正后的实际CPI，和长期基准预期年化利率已经很接近了。所以，这个时候，在房价不涨的城市，千万不要去贷款买房。
究竟要全款买房还是贷款买房你想好了吗？其实也不用纠结太多，如果经济实力足够全款买房又何妨落得个简单清净，如果手上资金紧张，又深谙理财之道那就建议大家贷款买房，好让“钱生钱”。
